Tranh chấp chung cư: Vì đâu nên nỗi?

.

Trên địa bàn TP.HCM, tình hình tranh chấp tại các chung cư đang có dấu hiệu gia tăng. Từ chung cư thấp, trung đến cao cấp, người mua nhà đều thấy bất bình với chủ đầu tư và đơn vị quản lý tòa nhà. Chậm bàn giao nhà, chậm tổ chức hội nghị nhà chung cư, chây ỳ bàn giao phí bảo trì… là những câu chuyện phổ biến tại các chung cư ở TP.HCM. Mâu thuẫn giữa cư dân với các bên như BQL chung cư, ban quản trị và chủ đầu tư như ngọn lửa âm ỉ có thể bùng phát bất cứ lúc nào. Trong hầu hết các cuộc tranh chấp, mỗi bên đều có lý lẽ riêng, song kết cục các tranh chấp đều dẫn đến thực tế cuộc sống của đại bộ phận cư  dân bị xáo trộn.

Tại Hà Nội, phong trào căng băng-rôn, khẩu hiệu ngày càng lan rộng khi diễn ra tại hàng loạt dự án chung cư như: Home City Trung Kính, chung cư 99 Trần Bình, Gamuda Garden, Mipec Riverside Long Biên, VP3 Linh Đàm, Capital Garden (Trường Chinh)… Thậm chí hơn 6 năm nay (từ năm 2011), cư dân của Keangnam Landmark Tower liên tục đấu tranh chống lại công ty quản lý vì việc thu phí cắt cổ từ phí gửi xe cho đến phí vận hành tòa nhà với giá trên trời. Hàng trăm cư dân mang theo khẩu hiệu và cả bếp than tổ ong xuống “biểu tình”.

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), một trong những tranh chấp lặp đi lặp lại trong thời gian gần đây là phần sở hữu chung - riêng trong dự án, chất lượng xây dựng chung cư, thiết bị, công trình phòng cháy chữa cháy cũng diễn ra thường xuyên tại nhiều tòa nhà chung cư.

Đặc biệt gay gắt là nhiều trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng cam kết, chưa làm giấy chứng nhận (sổ hồng) cho người mua nhà qua nhiều năm đã khiến cho bức xúc của cư dân lên đến đỉnh điểm. Điều đáng tiếc nữa là không ít trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp căn hộ và dự án cho ngân hàng mà không giải chấp hoặc chưa đủ điều kiện nghiệm thu hoàn thành công trình nhưng đã đưa dân vào ở không đảm bảo an toàn.

Thực tế là mới đây, đoàn thanh tra liên ngành của UBND TP. Hà Nội đã chọn ngẫu nhiên 50 dự án nhà ở chung cư trên địa bàn để tiến hành rà soát. Kết quả 38/50 dự án có sai phạm về quy hoạch và xây dựng. Theo giới chuyên gia BĐS, đây chính là nguyên nhân “bùng nổ” tranh chấp chung cư diễn ra căng thẳng trong thời gian gần đây. Điều kỳ lạ là hầu hết các dự án có sai phạm bị phát hiện đều đã bàn giao cho người dân vào sử dụng. Những sai phạm của chủ đầu tư có tính chất hệ thống không thể chối cãi như: khai thác chung cư khi chưa nghiệm thu hệ thống phòng cháy chữa cháy; chưa kiểm định hệ thống thang máy nhưng vẫn để cư dân sử dụng; không thực hiện đúng tiện ích cam kết... Ngoài ra, nhiều hạng mục theo cam kết lúc mở bán không được thực hiện, thậm chí chủ đầu tư tự ý thay đổi thiết kế căn hộ, lấn chiếm... để thu lời.

Theo HoREA, nguyên nhân các tranh chấp nhà chung cư trên địa bàn TP.HCM bùng nổ mạnh mẽ thời gian qua là do hệ thống pháp luật hiện hành chưa có biện pháp chế tài kịp thời và hiệu quả. Chẳng hạn, Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có quy định các điều cấm nhưng không có điều khoản nào về việc chế tài, xử phạt những hành vi vi phạm của các chủ đầu tư.

Đánh giá về vấn đề tranh chấp chung cư hiện nay, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Quản lý và Bảo trì tòa nhà cho rằng, đây là một vấn đề nảy sinh trong thực tế đòi hỏi cần phải giải quyết. Vấn đề về quản lý chung cư ngoài những quy định của Nhà nước ra, Bộ Xây dựng cũng đang ban hành quy chế về quản lý nhà chung cư nhưng đi vào thực tế còn có độ trễ nhất định.

Việc vận hành nhà chung cư rất phức tạp vì có nhiều mối quan hệ đan xen như cư dân, ban quản trị, ban quản lý, các đơn vị thầu dịch vụ… Trong khi đó, Thông tư 02/2016/TT-BXD về quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư của Bộ Xây dựng không theo kịp diễn biến thực trạng xã hội.

Trong khi đó, nhìn từ góc độ pháp lý, ông Phạm Tuấn Anh - nguyên Chánh tòa Kinh tế TAND TP. Hà Nội cho biết, những tranh chấp chung cư xuất phát từ việc không thực hiện theo hợp đồng. Ông Tuấn Anh phân tích, điểm bất lợi của người mua nhà hiện nay là do không được trang bị đầy đủ về pháp lý dẫn đến khi ký hợp đồng thường rơi vào tình trạng bất lợi. Để giải quyết triệt để những tranh chấp này, người dân cần bình tĩnh để hành xử đúng đắn, không nên manh động để có những hành vi phạm pháp. Trong trường hợp người dân muốn khởi kiện ra tòa án thì có thể tham khảo, nhờ tư vấn từ phía các chuyên gia pháp lý bất động sản, các luật sư có kinh nghiệm để hỗ trợ các thủ tục liên quan tới tố tụng tại Tòa án.

MINH TOÀN

Nguồn: suckhoedoisong.vn